|
Според нотариуса Димитър Александров Нотариалната камара е дала своя атестат за непримиримост към имотните измами.
Какво мислите за предвидените промени в гражданското законодателство относно разплащанията при сделки с недвижими имоти?
Промените бяха провокирани от множество негативни проявления при промяната на собствеността върху недвижимите имоти. Основната цел на законодателя е да бъдат ограничени до минимум възможностите за измами с недвижимата собственост на гражданите и обществените организации. Нотариалната камара предложи широк спектър от защитни механизми, които, макар да бяха възприети само частично и не в тяхната пълнота, оказаха влияние върху промените.
Предвидената превенция срещу измамите представлява задължение за разплащане по имотните сделки само по банков път – по сметка на нотариуса или по сметка в предварително посочена от страните по сделката банкова институция. Особено важно е да се отбележи, че сметката на нотариуса е специална депозитна сметка, която е защитена, а по отношение на нея не се допуска принудително изпълнение върху наличните парични средства. Сметката е на нотариуса, но не в качеството му на гражданско, а на длъжностно лице - гарант за законността при сключване на сделката между страните. Т.е. тази сметка не може да бъде запорирана, сумите по нея не могат да послужат за удовлетворяване на кредитори и т.н.
Освен превенция срещу имотните измами, промените имат и други цели, като обявяване на реалната цена на сделката, проследяване произхода на средствата и улесняване при събиране на дължимите от страните данъци, и то в реалния им размер. Бе въведено и изискване за декларация, че сумата, посочена като покупко-продажна цена, отговаря на действителната.
За съжаление парламентът не успя да приеме промените в рамките на 2009г., а проектът на правителството мина само на първо четене през правната комисия. Съвсем в началото на новата година научихме, че тази уредба се отлага за неопределен срок от време, като най-вероятно ще стане факт към средата на настоящата 2010г. Дали така поставените цели ще бъдат постигнати, предстои да узнаем.
Откъде дойде инициативата за тях?
Инициативата дойде под натиска на общественото мнение, продължена от МВР, Министерството на правосъдието и не на последно място - от Нотариалната камара. Смятам, че посредством общи усилия бе постигната една нова степен на сигурност за бъдещите сделки с недвижими имоти и въобще по отношение на гражданския оборот.
За кого тези промени ще се окажат неудобни?
Най-вече за тези граждани и организации, които се стремят да избягват плащането на данъци и публични задължения в реалния им размер, както и за тези в сферата на сивата икономика. Всички знаем, а и няма за какво да премълчаваме факта, че сделки с недвижими имоти масово се сключват на данъчна оценка, въпреки че реалните стойности по пазарни цени са съвсем различни. Това води до ощетяване на държавата в огромни размери, води до некоректни или на ръба на закона уговорки между страните и мисля, че е в интерес на цялото общество тези негативни практики да бъдат сведени до минимум. Основен приоритет на всяко съвременно общество е наличие на висока степен на правна сигурност в гражданския оборот.
А как ще коментирате достъпа на нотариусите до „Националния регистър на българските лични документи”?
В края на декември 2009г. бе приета Наредба за достъпа на нотариусите до Националния автоматизиран информационен фонд за българските лични документи. Изготвена е в работна група от представители на МВР и Нотариалната камара, с личното участие на председателя на Камарата г-н Димитър Танев. Новият и разширен обем на достъп отново е насочен към ограничаването на имотните измами.
През последните две-три години станахме свидетели на арогантно организирани престъпни посегателства срещу недвижимата собственост на граждани и организации. Посредством фалшифицирани документи за самоличност с подменена снимка, престъпници заблуждават нотариуса и изготвят фалшиви пълномощни за разпореждане с недвижими имоти. По досегашния регламент не бе възможна проверка на снимката на лицето, като с новия обем на достъпа до личните документи на гражданите въпроса бе решен.
Освен това, Нотариалната камара въведе към нотариусите нови, особени изисквания за пълнотата, формата и съдържанието на тези пълномощни, като създаде за тях нов единен регистър. Регистърът бе наречен “Единство” и предоставя възможност за незабавна проверка на истинността на всяко пълномощно, независимо от кой нотариус в страната е заверено. Посредством този механизъм за постигане на сигурност при сделките с недвижими имоти, Камарата даде своя атестат за непримиримост към измамите и борбата с тях.
Какви са най-честите имотни измами?
Имотните измами са съпроводени винаги с фалшифицирани документи за самоличност или с неистински пълномощни, като цел на измамниците са предимно възрастни хора, които притежават недвижимости. Доскоро се срещаха и случаи на пълномощни, съдържащи истинските подписи на измамените, но неподозиращи какво са подписали. Под претекст и с убеждението, че подписват обикновени книжа, например за получаване на помощи или бланки на доставчици на битови услуги, между многото листове за подпис измамниците получават и подпис върху правно валидно и предварително подготвено пълномощно за продажба на конкретен имот. В рамките на дни имотът е препродаден многократно, а нищо неподозиращите граждани се изправят пред невъобразими препятствия по защита на собствеността си.
Има и немалко случаи на измами, когато в стремежа си да спестят няколкостотин лева, страните държат да посочат в нотариалния акт минимална цена по сделката, която всъщност е значително по-висока. Към момента, в които купувачът трябва да уравни в пари разликата до действителната стойност, той просто отказва и не го прави.
За радост, към настоящия момент, подобни “схеми” за измами са изключително трудно осъществими. Именно такива случаи бяха най-сериозните причини за предприемането на законодателните промени, представляващи реална мярка за противодействие на имотните измами - достойнство на законодателя, на всички държавни правоохранителни органи и обществени организации, положили усилия в тази насока.
Имаше коментари, че обсъжданите промени в Закона за нотариусите, които целят да извадят на светло сделките с недвижими имоти у нас, карат купувачите да бързат с инвестирането на парите си преди да са притиснати от таксите на банките и многото неизвестни?
Механизмът за плащане по сделките с недвижими имоти е изцяло нов, а с оглед отлагането му все още няма практика. Затова не мога да преценя как ще реагират банките. Не мога да кажа и дали те ще предложат преференциални условия за разплащане по специалните защитени сметки на нотариуса, респ. по посочените от страните сметки. Това е въпрос, който предстои да бъде уточнен.
Какво мислите за евентуално създаване на Депозитна каса?
Идеята на Депозитната каса не е нова и функционира отлично във Франция. Това е един изключително добре работещ механизъм за постигане на най-високата степен на правна сигурност при извършване на плащания между страните. Депозитната каса е небанкова финансова институция, собственост на държавата. По нея постъпват всички плащания във връзка с покупко-продажбата на недвижими имоти.
Ако решите да продадете жилището си, то купувачът внася договорената между вас сума в Депозитната каса. От това следват няколко неща. Първо, може да бъде проследен произходът на парите. Второ, още на място могат да бъдат определени дължимите вземания на държавата – т.е. данъците и таксите. И трето, продавачът не получава парите веднага, а едва след като сделката се изповяда и се впише в службата по вписвания. След като купувачът е станал безспорен собственик на имота, продавачът получава парите със забавяне от около 10 дни директно от Депозитната каса. Това ви гарантира, че няма как да бъдете измамени с посочването на различна от действителната стойност на сделката. Гарантира яснота и прозрачност за всяка от страните.
Как се раздвижи пазарът на недвижимите имоти, предвид очакваните промени?
Като всяка законодателна промяна, и тази предизвика широк обществен отзвук. Много граждани, фирми и организации, които до този момент по една или друга причина бяха забавили изповядване на сделки за недвижими имоти, решиха, че сега е последният момент да направят това. Много сделки бяха сключени в последните няколко дни на 2009г., но не бих казал, че това е някакво раздвижване на пазара на недвижими имоти, в търговския му смисъл. Това е просто едно желание хората да уредят отдавна останали във времето и неуредени взаимоотношения.
Какви имоти се купуват и продават през последните месеци?
Преди всичко считам, че въпреки икономическата криза, нуждата от нови жилища в големите градове не е намаляла. Недвижимостите са, а и за в бъдеще ще останат основен поддръжник на икономическия прогрес, сделки с тях ще има винаги, има и понастоящем, макар и не с интензивни темпове. Покупко-продажби се извършват с всякакви имоти, макар и със значително намален обем. Намирам за най-продавани маломерните жилища, в ценовия диапазон от 40 до 60 хиляди евро, като плащанията са предимно със собствени средства и с много ограничено прибягване до банково финансиране.
За какво трябва да внимават хората?
Никога, по никакъв повод и под никаква форма да не предоставят документите си за собственост в оригинал. Винаги и с особено внимание да проверяват какво и при какви обстоятелства подписват, а професионален съвет от нотариус или адвокат е препоръчителен във всеки случай. Много трябва да се внимава и в случаите на загуба или кражба на документи за самоличност – органите на МВР трябва да бъдат уведомени незабавно, за да може при евентуални бъдещи злоупотреби от трети лица да бъде безспорно доказано, че не собствениците са извършили тази сделка или са желали негативен за себе си резултат.
Интервю на Ема Димитрова,
|
